Контроль качества работ по капремонту: что изменилось в 2025 году и какие требования предъявляют заказчики

В этом материалы рассмотрим тему контроля качества работ по капитальному ремонту и особенности требований заказчиков с учетом изменений 2025 года. Капитальный ремонт — это всегда высокая степень ответственности, особенно когда речь идет о жилых домах, социальных объектах или исторических зданиях. Здесь каждая ошибка может привести не только к значительным финансовым затратам, но и к риску для жизни и здоровья людей. Поэтому контроль качества работ становится всё более строгим с каждым годом.
В 2025 году вступили в силу новые требования: часть из них стала обязательной в рамках региональных программ капитального ремонта, а другая часть — в рамках внутренних регламентов технических заказчиков. Общая тенденция очевидна: теперь важен не только конечный результат, но и документальное подтверждение качества выполнения работ на каждом этапе.
Эта статья поможет вам разобраться какие документы нужно подготовить, чтобы успешно проходить проверки без задержек и конфликтов.

До момента выхода на объект заказчики хотят убедиться, что подрядчик способен выполнять работы и отвечает всем требованиям. Поэтому перечень документов до старта стал значительно шире.

1. Документы о самой компании

Заказчик запрашивает:

• выписку из ЕГРЮЛ — обычно срок до 30 дней;
• копию действующего договора с СРО и подтверждение членства;
• подтверждение того, что компания выполнила все обязательства перед СРО — например, квитанции об оплате взносов;
• полис страхования гражданской ответственности, который покрывает возможный ущерб;
• приказ о назначении руководителя, который имеет право подписи на документах и договоре.

Зачем это нужно: заказчик проверяет, что компания работает легально, финансово стабильна и формально может быть допущена к выполнению работ.
Собираетесь участвовать в аукционах на капитальный ремонт? Компания k-group предлагает помощь строительным организациям в быстрой аккредитации в ФКР и оформлении членства в СРО. 
2. Документы по специалистам
Вопрос квалификации сотрудников стал одним из самых важных. Заказчик должен убедиться, что у подрядчика есть люди, которые действительно могут выполнять работы, а не номинальные сотрудники.
Запрашивают:

• приказы о назначении ГИПа, прораба, мастеров, ответственных за инженерные системы и охрану труда;
• дипломы профильного образования;
• удостоверения по охране труда, включая допуски к работам повышенной опасности;
• протоколы проверки знаний;
• документы о повышении квалификации — в большинстве регионов принимают курсы не старше 5 лет;
• выписку из НРС — если специалист относится к инженерно-техническим;
• копии трудовых договоров сотрудников, чтобы подтвердить, что они находятся в штате.

Зачем это нужно: заказчики обязаны убедиться, что работы ведут профессионалы, а не случайные рабочие.
3. Документация по проекту и организации работ
До начала ремонта заказчик должен иметь перед собой:

• полный комплект проектной документации;
• календарный график выполнения работ;
• ППР — проект производства работ;
• планы мероприятий по охране труда;
• технологические карты — отдельно по каждому виду работ.
• Зачем это нужно: чтобы понимать, что подрядчик знает технологию, этапы, последовательность и риски, и не будет выполнять работы “на глаз”.

Если раньше больший акцент делался на итоговый результат, то в 2025 году важны доказательства выполнения каждого ключевого этапа.

1. Фотофиксация скрытых работ

Это одно из самых существенных изменений. Теперь заказчик требует:

• фото до начала операции;
• фото во время выполнения;
• фото после завершения;
• фото с привязкой к элементам здания, чтобы можно было определить место.

У подрядчика должен быть простой принцип: любая работа, которую невозможно увидеть после завершения, фиксируется обязательно.
2. Актирование скрытых работ
Акты стали оформлять гораздо внимательнее. Теперь простого документа о выполнении работ.
Акт должен включать:

• описание выполненной операции;
• список материалов;
• паспорт и сертификат каждого материала;
• фотофиксацию;
• подписи подрядчика, технадзора и представителя заказчика.

Список обязательных скрытых работ вырос. Зачастую он включает:

• устройство гидроизоляции;
• армирование бетона;
• монтаж стояков;
• укладку утеплителя;
• скрытую проводку;
• монтаж ограждающих конструкций;
• работы на кровле, которые станут недоступны после монтажа верхних слоёв.

3. Паспорта и сертификаты материалов
Подрядчик обязан подготовить:

• сертификаты соответствия;
• паспорта качества;
• накладные;
• документы производителя;
• результаты лабораторных испытаний — если материал подлежит проверке.

Материалы, которые чаще всего требуют подтвердить:

• утеплитель (толщина, плотность, группа горючести);
• трубы и фитинги (давление, срок службы, производитель);
• бетон (марка, фактическая прочность);
• кабельная продукция;
• кровельные материалы;
• фасадные панели.

Если хоть один документ отсутствует, заказчик вправе признать материал неприемлемым.
 4. Лабораторные испытания
В 2025 году лабораторные проверки перестали быть “дополнительной опцией”. Появился обязательный перечень испытаний:

• бетон — проверка прочности по кубикам;
• теплоизоляция — плотность, горючесть;
• сварные соединения — неразрушающий контроль;
• асфальт — анализ состава и качества укладки;
• штукатурка — влажность и адгезия.

Подрядчик обязан:

• вызвать лабораторию;
• обеспечить присутствие технадзора;
• передать протоколы заказчику;
• прикрепить протоколы в исполнительную документацию.

В 2025 году заказчик не примет объект, если не будет полный комплект документации. И речь не о нескольких бумагах — комплект может занимать десятки разделов.

1. Исполнительная документация должна включать

• акты КС-2 и КС-3;
• акты скрытых работ;
• исполнительные схемы;
• журналы работ — в электронном формате;
• паспорта всех использованных материалов;
• результаты лабораторных испытаний;
• акты по системам отопления и водоснабжения (опрессовка);
• акты пусконаладочных работ;
• акты проверки вентиляции;
• паспорта установленного оборудования;
• листы согласований всех отступлений от проекта.
• Часто на объектах проблема возникает не в самих работах, а именно в документации. Поэтому важно вести её с первого дня.

Ниже — изменения, которые применяются техническими заказчиками на объектах.
1. Электронные журналы — обязательны
Бумажные журналы больше не принимают. Все записи ведутся на цифровых платформах фонда капремонта или технадзора.
Преимущества для заказчика:

• удобно проверять;
• данные невозможно подделать;
• есть дата и время каждой записи.

2. Еженедельные отчёты подрядчика
Заказчики требуют:

• фото всех зон, где велись работы;
• информацию о фактических объемах;
• обновлённый график;
• список поступивших материалов и их документы.

3. Контроль работников на объекте
Подрядчик должен подготовить:

• список всех работников;
• журналы вводного инструктажа;
• удостоверения по охране труда;
• журнал выдачи СИЗ.

Без этого заказчик может временно приостановить работы.
4. Контроль субподрядчиков
Теперь подрядчик несёт ответственность за каждого субподрядчика.
Нужно предоставить:

• договоры;
• документы о квалификации людей субподрядчика;
• журналы инструктажей;
• допуски.

Подрядчики чаще всего сталкиваются со следующими проблемами:
Ошибка 1: не сделали фотосъёмку этапа
→ Заказчик не принимает работы до вскрытия.
Ошибка 2: использовали материал без паспорта
→ Материал не принимают даже при хорошем качестве.
Ошибка 3: “аналог” вместо согласованной позиции
→ Требуют демонтировать и переделать.
Ошибка 4: нет акта лабораторных испытаний
→ Работы считаются неподтверждёнными.
Ошибка 5: задержка графика без уведомления
→ Подрядчика штрафуют.
В 2025 году контроль качества капитального ремонта стал более прозрачным и структурированным. У подрядчика больше обязанностей, но и меньше неопределённости: правила чёткие, требования понятные, а порядок проверок — фиксированный.
Если компания ведёт фотофиксацию, тщательно оформляет акты, собирает документы на материалы, заранее согласовывает изменения и поддерживает порядок в исполнительной документации — контроль проходит спокойно и без конфликтов.
Мы регулярно отслеживаем актуальные новости и информацию на официальном сайте ФКР, у нас работает команда юристов, которые специализируются на вопросах капитального ремонта, чтобы быть в курсе последних изменений.
Рады будем помочь со всеми вопросами! Звоните 8 (800) 302-08-79