Конституционный Суд РФ подтвердил: ограничение расходов дольщика на устранение недостатков, связанных с последствиями процентами цены, договор долевого участия не применяется автоматически ко всем спорам, с учетом после 1 января 2025 года. Определяющим моментом является возникновение требований по правам участников до начала строительства и соответствующих обязанностей застройщика, а не дата подписания ДДУ или вынесения судебного решения. Источник: Гарант. ру

Позиция изложена в отношении Конституционного Суда от 30 июня 2026 года № 1875‑О. Суд отклонил жалобы на рассмотрение, но при этом сформулирован ранее сформулированный конституционно-правовой подход к принятию новых норм Закона № 214-ФЗ на данный момент.

Федеральный закон от 26 декабря 2024 года № 482‑ФЗ изменил правила ответственности застройщиков по договорам участия в долевом строительстве. С 1 января 2025 года статья 10 № 214-ФЗ ограничивает размер ограничений на возмещение расходов гражданина на устранение недостатков объекта долевого строительства: ограничения не могут превышать 3% цены ДДУ , если иное не предусмотрено федеральным законом.

Речь идет о расходах дольщика, связанных с устранением строительных недостатков квартиры, машино-места или иного передаваемого объекта. До ограничения ограничений такие требования могли заявляться в полном объеме при условии, что расходы будут одобрены и приняты в причинной связи с улучшениями, за которые отвечает застройщик.

После подачи поправок в силе возник практический вопрос: можно ли применить новый лимит к договору, который был подписан до 2025 года, но спор по нему возник или возник уже после 1 января 2025 года.

Конституционный суд определил, что сама по себе «старая» дата ДДУ не применяется в новом порядке. Но и продолжение дел после 2025 года не означает, что возмещение автоматически должно быть ограничено процентами.

Суд исходит из основных норм права во времени: новые ограничения могут применяться к разрешениям и обязанностям, которые возникают после даты принятия новых норм в силе.

Другими словами, суду необходимо установитькогда возникло конкретное материально-правовое требование, ставшее предметом спора.

Такому подходу соответствует позиция КС РФ, сформулированная также в постановлении от 14 апреля 2026 года № 24‑П: «Фридимные доводчики норм не могут иметь обратной силы и применяться к возникшим уже отношениям».клерк+1

Наиболее наглядно позицию КС можно объяснить на основе договора, заключенного в 2023 году.

Первая ситуация. Квартира передана участнику долевого строительства в 2024 году. При осмотре выявленных недостатков, дольщик определил застройщику требования об их устранении или возмещении расходов, в том числе в 2024 году. Застройщик отказался либо не выполнил требование. В данном случае право дольщика и ответственность застройщика событий до 1 января 2025 года. Поэтому последующее обращение в суд в 2025-м или 2026 году само по себе не позволяет оценить сумму возмещения по новым условиям условий - 3% от цены ДДУ.

Вторая ситуация. Тот же ДДУ был подписан в 2023 году, но объект передали в 2025 году. Определены после передачи требования к застройщику заявлены уже после 1 января 2025 года. В таком случае в период действия новой редакции закона могут возникнуть спорные права и обязанности. Следовательно, суд принял решение применить лимит — не более 3% цены договора. Источник: Киберклиника

Конституционный суд не установил универсальные формальные критерии — например, даты передачи квартиры, даты первого дефектного акта или даты подачи иска. Момент возникновения права должен определяться с учетом фактических обстоятельств дела.

Среди обстоятельств, которые могут иметь значение:

Особое значение имеет отказ застройщика выполнить законное требование — выраженное прямо либо в форме бездействия. В постановлении № 24‑П КС РФ отмечено, что момент возникновения права на соответствующие обязательства определяется с учётом всех обстоятельств, включая поведение не только застройщика, но и дольщика. Участник долевого строительства должен действовать разумно и не создавать искусственных условий для увеличения суммы взыскания.

Для определения разработчика № 1875‑О означает, что ссылаться на 3‑процентный лимит можно не по формальному признаку даты суда или даты ДДУ. Необходимо поддержать, что именно спорное право дольщика возникло после 1 января 2025 года.

При составлении позиции в судебном застройщике следует анализировать:

Недостаточно сослаться на то, что иск подан в 2026 году или судебная экспертиза назначена после 1 января 2025 года. Такие обстоятельства могут быть процессуальными значимыми, но не заменяют установленные даты возникновения материальных потребностей.

Для участников долевого строительства позиции КС создает защиту от ретроактивного воздействия, возникшего уже при возникновении ужеших требований. Если выявлены недостатки, обязанность застройщика компенсировать их или компенсировать расходы принято до 1 января 2025 года, применение нового лимита может быть оспорено.

Дольщику важны документы сохранения, которые позволяют обеспечить хронологию спора:

Определение № 1875‑О касается предела возмещения расходов на устранение недостатков — 3% цены ДДУ. Его не следует менять с другим изменением в Законе № 214‑ФЗ: снижение потребительского штрафа с 50% до 5% от суммы, присуждённой судом в пользование дольщика.

По вопросу о 5‑процентном штрафе КС РФ уже вынесено постановление № 24‑П. Суд также запретил применять более низкую меру штрафа к ранее возникшим небольшим дольщикам: если право на взыскание возникло до применения новой нормы в силе, должен быть применен прежний порядок.

На практике это означает, что в одной споре могут быть представлены расчёты: